Investir en Provence Alpes Cotes d’Azur DE MARSEILLE A MENTON, LA MEDITERRANEE A TOUS LES PRIX

Avec trois départements longeant la mer, des métropoles régionales dynamiques et des stations balnéaires très fréquentées, la côte d’Azur cumule les atouts. Pour y vivre ou pour y passer des vacances, une région à ne pas manquer même si les prix atteignent parfois des montants faramineux.

Un accent chaleureux, une convivialité affichée, du soleil toute l’année et la mer
toute proche. Des entreprises fournissant des emplois, des écoles et universités de renom. Et des logements neufs ou anciens prêts à accueillir les cadres mutés. Mille et une raison suffisantes pour se laisser séduire par la région Provence-Alpes-Cote d’Azur qui se place désormais dans un contexte européen tourné vers la Méditerranée.

MARSEILLE: LA RECONQUETE

La seconde ville de France exploite ses atouts trop longtemps délaissés. Sa position géostratégique dans l’Europe méditerranéenne, son tissu économique restructuré, son potentiel scientifique élevé, sa politique de réhabilitation des logements et de construction de nouveaux programmes rentrent dans sa stratégie de reconquête entamée depuis 1 995.
En six ans, la ville a subi une profonde mutation en s’appuyant sur des plans d’action majeure: développement d’une politique foncière et immobilière attractive, relance de l’économie locale en valorisant les secteurs clés et en favorisant le commerce et le tourisme, lancement de technopôles à vocation scientifique, promotion de l’enseignement supérieur et de la recherche, redémarrage de l’activité portuaire. L’arrivée du TGV en gare de Saint-Charles mettant la cité phocéenne à trois heures de Paris et la Coupe du Monde, en 1998, ont propulsé une nouvelle image de la ville. Enfin, la Charte d’Alliance signée avec Barcelone et Gênes pour le développement du Grand Sud méditérranéen affirme sa position géostratégique au sud de l’Europe et ajoute à son rayonnement.

Euroméditerranée: le fer de lance du redémarrage

Le renouveau de Marseille a commencé en 1995 avec le lancement d’Euroméditerranée, une opération d’intérêt national développée sous l’impulsion d’un établissement public d’aménagement(EPAEM), portant sur 311 hectares englobant le centre-ville de Marseille, le port et la gare Saint-Charles. L’ambition de cette opération est de consolider le tissu existant en développant les services tertiaires en appui aux activités maritimes et portuaires ainsi qu’aux grands secteurs industriels présents sur l’agglomération(agro-alimentaire, énergie, santé, électronique…)et de diversifier les activités sur des créneaux économiques de pointe comme les industries de l’information.
Toutefois, Euroméditerranée est loin de se limiter à un simple quartier d’affaires. La création d’un grand pôle de culture, « la Cité de la Méditerranée », de formation avec la première école Internet, mais aussi la requalification urbaine avec la réhabilitation des logements existants et le lancement de logements neufs font parties du programme. Concernant la rénovation des logements anciens, le secteur appréhendé est celui de la rue de la République, des rues Mazanod et Schuman et le quai de la Joliette. Des immeubles style haussmannien y ont été construits au XIXème siècle lors de la création du nouveau port de commerce, mais laissés à l’abandon depuis les années 1 960. Plus de 4 000 logements essentiellement locatifs, vont être réhabilités. En pied d’immeubles, les commerces désertés depuis longtemps vont être revitalisés et de grandes enseignes de franchise vont les remplacer. Dans le quartier de la Joliette, 300 logements neufs vont voir le jour et autour du quartier Saint-Charles, ce sont plus de 500 logements neufs qui vont sortir de terre d’ici cinq ans. Autour d’Euroméditerranée, sur la zac de la Joliette, plusieurs promoteurs nationaux prennent rendez-vous avec ce nouveau quartier marseillais: Bouygues, Nexity, Meunier, Eiffage, Kaufmann et Broad.peaufinent actuellement leurs projets et leurs grilles de prix.
Sur le reste de la ville, la construction s’égrenne à travers les quinze arrondissements. La fourchette de prix reste très large: de 10 000 à 15 000 francs le mètre carré. Pour habiter ou pour investir, ces valeurs demeures fort attractives et rentrent facilement dans le cadre du dispositif Besson.
Dans le VIIIè, par exemple, « le Félibre »(Marignan) compte 44 appartements: les trois pièces de 71 mètres carrés avec très grand balçon s’y vendent à 1 090 000 francs. Dans ce même arrondissement, les « terrasses Borely »(Les Nouveaux Constructeurs) proposent des appartements de 2 à 4 pièces entre 548 000 francs et 1 690 000 francs. Dans le IVè, les prix s’échelonnent entre 10 200 et 11 000 francs le mètre carré comme l’illustre « les terrasses Longchamp » réalisées par le groupe Arcade. Dans le XIVè, les prix tombent à 10 000 francs le mètre carré. A l’autre extrêmité, non loin de la mer, dans la zac des Vagues, des résidences sont proposées entre 10 000 et 14 000 francs le mètre carré.

NICE-CANNES: SOUS LES PAILLETTES, LA VILLE

Ces deux villes sont synonymes de festivités et de vacances au soleil, de stars et de grands palaces, de soirées trépidantes après des journées gorgées de soleil et de mer. Certes, le coté luxe et paillettes existe mais derrière ces artifices se trouvent également deux villes, habitées toute l’année par une population qui travaille et qui cherche des quartiers paisibles. Seul handicap, une pénurie foncière qui pèse sur les prix.
A Nice, c’est le secteur nord qui alimente le marché dans une gamme de prix encore raisonnable, entre 12 000 et 15 000 francs le mètre carré. Prix d’autant plus intéréssant que ce secteur devrait se revaloriser compte tenu de la nouvelle mairie et du tramway et que l’on peut y faire une opération Besson. Parmi les programmes en cours, citons « l’avenue Saint-Joseph »(Promogim), la résidence « Saint-Paul »(Segium), « Sur les collines »(Perspective Promotion). Sur l’avenue Julien, un programme de onze maisons individuelles, « Villa Juliana »
(Seogi) se vend autour de 13 500 francs le mètre carré. A l’ouest, dans le secteur de la Corniche fleurie et des collines de Fabron, de la Lanterne et du Bellet, les prix commencent à se raffermir: le calme et la verdure avec vue mer en prime contribuent à faire grimper les valeurs entre 15 000 et 18 000 francs le mètre carré. C’est dans cette fourchette de prix que se situent « Horizon Marine »(Sagec), « les Coteaux de Bellet »(Les Nouveaux Constructeurs), « les Villas du belvédère »(France Terre) ou encore le « Domaine de Durandy »(Progereal). Plus chère encore les collines de Cimiez et du Mont-Boron: à partir de 20 000 francs le mètre carré pour la « Villa Victoria »(SABTP) et le « Castel Mont-Boron »(Sagor). Dans le centre, il faut compter au bas mot 21 000 francs le mètre carré au « Triangle d’Or »(Seogi) ou à la « villa Flore »(Cerim). Le programme le plus cher est situé sur la Promenade : « Le Palais Méditerranée », signé Meunier, propose une centaine d’appartements vendus entre 25 000 et
45 000 francs.
Cannes est en proie à la même pénurie foncière que Nice et, par ricochet, à une tension sur les prix. Le marché se divise en deux segments bien distincts. D’une part, le secteur Croisette, Californie et Croix des Gardes où les prix s’étalent de 30 000 à 55 000 francs le mètre carré, et d’autre part La Bocca entre 15 000 et 20 000 francs le mètre carré. Dans le premier cas, citons le « Fellini », boulevard Gazagnaire, où les trois pièces démarrent au delà des 3 millions de francs. Sur la Bocca, plusieurs programmes comme la villa « Dolce Vita »(Marignan), ou la « villa Maupassant »(George V).

Mandelieu joue la séduction

Jouxtant Cannes coté La Bocca, Mandelieu bénéficie de ce qui manque à sa voisine, le foncier. Longtemps reléguée comme le marché de substitution cannois, Mandelieu entend désormais jouer le rôle de ville à part entière. Dynamique, en pleine poussée démographique et disposant de terrains, elle peut fournir des logements destinés à la résidence principale comme à la résidence secondaire. Les prix restent malgré tout élevés, 20 000 francs le mètre carré en moyenne dans le centre. Pour une vue mer, le prix grimpe entre 24 000 et
35 000 francs au « Palais du grand Duc »(Groupe Franco-Hollandaise). Près du golf de Riviera, il faut compter autour de 24 000 francs le mètre carré.

STATIONS BALNEAIRES A PROFUSION

De Hyères à Menton, les stations balnéaires chics ou plus familiales ponctuent le littoral. Et selon ses goûts et ses moyens, chacun peut trouver sa destination. Dans le golfe de Saint-Tropez, plusieurs communes telles Saint-Aygulf, les Issambres, Cavalaire méritent le détour. Plages, calanques, forêts de pins et programmes neufs sont au rendez-vous , réalisés par Pragec, Eiffage, Merhill. Il faut compter 535 000 francs pour un deux-pièces et environ
1,2 million de francs pour une maison neuve de quatre pièces. A Sainte-Maxime, la construction se raréfie et les prix montent: entre 1,8 et 2,1 millions de francs pour une villa de quatre pièces dans la « Villas Park »(SARL Bastides Les Coteaux). Au delà de Sainte-Maxime, Fréjus et Saint-Raphael, qui ne forment plus qu’une seule et même commune, alimentent le marché. Sur Saint-Raphael, CF Immobilier commercialise plusieurs résidences où les deux pièces oscillent entre 560 000 et 610 000 francs, les trois pièces entre 760 000 et
925 000 francs et les villas entre 1 200 000 et 1 355 000 francs. Sur Fréjus, les prix sont sensiblement identiques. Mais on peut, sur les hauteurs, dénicher quelques affaires plus attractives comme « la Palmeraie »(Promogim) où les villas de quatre pièces se vendent à moins d’un million de francs. Au fur et à mesure que l’on se rapproche de Nice et de Menton, les prix flambent, dopés par une clientèle étrangère qui n’hésite pas à payer