COPROPRIETE : TOUTES LES REGLES A RESPECTER

Le bon fonctionnement d’une copropriété repose sur le respect de quelques règles et obligations.
C’est la garantie d’une bonne préservation du patrimoine immobilier des copropriétaires.

Lorsque la propriété d’un immeuble est répartie entre plusieurs personnes, les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes sont définis par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Ce texte met en place différents rouages destinés à assurer la préservation du patrimoine des copropriétaires. Le règlement de copropriété fixe les pouvoirs respectifs des copropriétaires en fonction de leurs millièmes, le syndicat de copropriétaire veille à la conservation et à l’administration de l’immeuble, l’assemblée générale vote les décisions de gestion et pour finir, le syndic fait respecter le règlement de copropriété.

Il est coutumier de dire que c’est sur le syndic que repose l’essentiel du bon fonctionnement de la copropriété. Désigné par l’assemblée, il doit en effet faire appliquer le règlement de copropriété, administrer l’immeuble, exécuter les décisions de l’assemblée générale et représenter le syndicat des copropriétaires.

Si l’une quelconque de ses missions cause un préjudice, sa responsabilité peut être engagée par celui qui en est victime.

LES REGLES QUI S’IMPOSENT AU SYNDIC :

1 – Le syndic conserve les archives du syndicat des copropriétaires. Il s’agit du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges, des procès-verbaux des assemblées générales et les documents relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il établit et tient à jour la liste des copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent.2 – Il est responsable de la préparation et de la convocation des assemblées de copropriétaires, laquelle ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions légales. Si cette procédure n’est pas respectée, les copropriétaires peuvent refuser le vote.

3 – Ensuite, le syndic notifie le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires ce qui permet d’en exécuter le contenu (travaux, entretien…).

4 – Il doit établir un budget prévisionnel et appeler l’avance de trésorerie et les provisions nécessaires à la gestion quotidienne de l’immeuble et régler les dépenses (article 25 du décret du 17 mars 1967). S’il existe un fonds de roulement, les provisions de charges ne peuvent excéder le quart du budget prévisionnel. Dans le cas contraire, elles ne peuvent dépasser le budget prévisionnel de plus de 50 %. A tout moment, le syndic doit pouvoir produire la position comptable de chaque copropriétaire au regard du paiement des provisions et charges.

5 – Enfin, sauf disposition plus contraignante du règlement de copropriété, le syndic doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale au moins une fois par an et doit obtenir son quitus.

L’approbation des comptes et la délivrance du quitus dégage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat et s’opère à la majorité simple.

LE REFUS DE QUITUS

Chaque propriétaire ayant soit directement, soit par l’intermédiaire du conseil syndical la possibilité de contrôler la mission du syndic, il doit informer le conseil syndical s’il estime que le syndic a mal exécuté l’une des missions précitées. Dans ce cas, le conseil syndical émet un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropriétaire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son mécontentement à l’ordre du jour de l’assemblée suivante Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extrêmes, le syndic peut ne pas être renouvelé ou peut être révoqué en cours de mandat. En cas de carence du syndic et après mise en demeure d’agir restée infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire peut décider de l’assigner en justice.

LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LE CONSEIL SYNDICAL

Dans sa tâche, le syndic est assisté et contrôlé par le conseil syndical. Il s’agit de copropriétaires désignés par l’assemblée générale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropriété peut se faire communiquer les pièces et documents relatifs à la gestion et à l’administration de la copropriété. Il donne son avis sur les questions concernant le syndicat. L’assemblée générale peut déléguer en partie ses responsabilités relatives aux vote des dépenses en fixant un seuil de dépenses au delà duquel le syndic doit obligatoirement demander l’avis du conseil syndical. Cette décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Ainsi, le syndic assume un rôle important dans le fonctionnement de la copropriété, mais il n’est pas le seul responsable des maux de la copropriété. Les règles instituées par la loi de 1965 sur la copropriété l’assujettissent à l’organe délibérant de la copropriété constitué par l’assemblée des copropriétaires. Il en résulte en toute logique, lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de la copropriété, qu’il puisse se retourner contre le syndicat des copropriétaires, notamment en cas de défaut d’entretien des parties communes, de mauvais fonctionnement d’un équipement collectif ou lorsque le syndic a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions. Le copropriétaire lésé doit alors assigner le syndicat des copropriétaires en justice qui se trouve être représenté par le syndic.